Beschermt de huidige opkoopbescherming nog voldoende betaalbare koopwoningen tegen opkoop voor verhuur? Lokaal Belang zet daar vraagtekens bij. De fractie wil dat het college onderzoekt of de huidige vaste WOZ-grenzen nog voldoen en vraagt om alternatieven die automatisch met de woningmarkt meebewegen.
Aanleiding voor de vragen zijn volgens Lokaal Belang enkele recente voorbeelden waarbij woningen kort na verkoop voor verhuur worden aangeboden of waarvoor een vergunning voor kamergewijze verhuur is aangevraagd. De fractie noemt onder meer een woning aan de Sweelinckstraat in Zanddonk en een woning aan Villa Waterviolier in Landgoed Driessen.
Volgens Lokaal Belang laten deze voorbeelden zien dat de huidige opkoopbescherming in de praktijk tegen haar grenzen aanloopt. De WOZ-waarden van woningen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, terwijl voor de opkoopbescherming nog vaste grenzen worden gehanteerd.
Woningen groeien uit bescherming
In Waalwijk gelden volgens de fractie, afhankelijk van het gebied, WOZ-grenzen van 300.000 en 355.000 euro. Lokaal Belang vraagt het college of deze bedragen nog toereikend zijn om betaalbare koopwoningen beschikbaar te houden voor onder anderen starters en middeninkomens.
Een belangrijk bezwaar tegen vaste bedragen is volgens de fractie dat woningen door stijgende WOZ-waarden buiten de regeling kunnen vallen, terwijl de woning zelf niet wezenlijk verandert en nog altijd tot hetzelfde marktsegment behoort.
Juist woningen aan de onderkant van de koopmarkt verdienen volgens Lokaal Belang extra aandacht. In sommige wijken vormen deze woningen een van de weinige mogelijkheden voor mensen met een beperkter koopbudget om een woning te kopen.
Grens laten meegroeien met woningmarkt
De fractie wil daarom weten of een systeem mogelijk is waarbij de grens voor opkoopbescherming automatisch met de woningmarkt meebeweegt. Het college wordt gevraagd drie mogelijkheden te onderzoeken.
Een optie is om de grens te koppelen aan de landelijke betaalbaarheidsgrens. Een tweede mogelijkheid is aansluiting bij de jaarlijks veranderende NHG-grens. Als derde variant noemt Lokaal Belang een lokale systematiek naar Utrechts voorbeeld, waarbij steeds een vast percentage van de koopwoningvoorraad onder de opkoopbescherming valt. De fractie noemt daarbij als voorbeeld 60 procent.
Van iedere variant wil Lokaal Belang weten hoeveel woningen in Waalwijk op dit moment beschermd zouden worden.
Voor- en nadelen in beeld
Ook moeten de verschillende systemen volgens de fractie met elkaar worden vergeleken. Daarbij gaat het niet alleen om de effectiviteit, maar ook om proportionaliteit, juridische houdbaarheid, uitvoerbaarheid en duidelijkheid voor woningeigenaren.
Het college wordt gevraagd aan te geven welk systeem het beste aansluit bij de Waalwijkse woningmarkt en de lokale schaarste aan betaalbare koopwoningen.
Mogelijk aanpassing regels
Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de huidige WOZ-grenzen door de stijgende woningwaarden aanzienlijk minder effectief zijn geworden, wil Lokaal Belang dat het college met een voorstel naar de gemeenteraad komt.
Daarbij zou de Huisvestingsverordening zo kunnen worden aangepast dat de grens voor de opkoopbescherming voortaan periodiek of automatisch wordt bijgesteld.
Volgens Lokaal Belang is opkoopbescherming geen doel op zich, maar een middel om te voorkomen dat schaarse koopwoningen die geschikt zijn voor eigen bewoning structureel verdwijnen naar beleggers of verhuurconstructies. De fractie vindt het daarom belangrijk om niet alleen te kijken of de huidige regels correct worden toegepast, maar vooral of ze nog het effect hebben waarvoor ze zijn ingevoerd.